El TEAC amplía la deducción por inversión en vivienda habitual
Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 20 de octubre de 2025, ha introducido un cambio importante en la interpretación de la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF. El Tribunal ha determinado que los contribuyentes que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y que siguen acogidos al régimen transitorio pueden aplicar la deducción también por las cantidades que destinen a cancelar el préstamo hipotecario con el dinero obtenido al vender esa vivienda.
Hasta ahora, la Agencia Tributaria mantenía un criterio mucho más restrictivo. En los casos en que el contribuyente vendía su vivienda habitual, Hacienda sólo permitía incluir en la base de la deducción las cuotas de hipoteca pagadas durante el año de la venta —esto es, las amortizaciones ordinarias efectuadas hasta el momento de la transmisión—, pero excluía la amortización total del préstamo realizada con el dinero procedente de la venta. Según ese criterio, la inversión deducible finalizaba en el momento en que la vivienda se transmitía, de modo que la cancelación completa del préstamo quedaba fuera del beneficio fiscal.
El TEAC ha corregido esta interpretación al considerar que lo relevante no es de dónde procede el dinero, sino su destino. Si el importe de la venta se utiliza para cancelar el préstamo con el que se financió la compra de la vivienda habitual, se trata de un gasto directamente vinculado a esa misma inversión. Por tanto, puede formar parte de la base de la deducción, incluso aunque se realice en el mismo ejercicio en que se transmite el inmueble.
Este nuevo criterio beneficia a los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 2013 y que, al venderla, destinaron el dinero a saldar la hipoteca pendiente. A partir de ahora, Hacienda deberá aceptar que esas cantidades forman parte de la base de la deducción, con el límite general de 9.040 euros anuales y una deducción máxima del 15 %, es decir, hasta 1.356 euros por persona y año.
Además, el cambio doctrinal tiene efectos prácticos inmediatos: los contribuyentes podrán revisar sus declaraciones de los últimos cuatro ejercicios no prescritos y, si en su día no aplicaron la deducción por la cancelación del préstamo, podrán solicitar la rectificación y recuperar el importe correspondiente. Será necesario acreditar que la vivienda fue la residencia habitual, que el préstamo se destinó a su adquisición y que la deducción ya se venía aplicando antes de 2013, además de conservar la documentación que pruebe la cancelación del préstamo con el dinero de la venta.
Desde un punto de vista técnico, esta resolución del TEAC aporta coherencia al régimen transitorio de la deducción, al centrarse en la finalidad económica de la operación y no en su mera forma jurídica. La cancelación del préstamo con el dinero de la venta no rompe la continuidad de la inversión, sino que representa su cierre natural. En la práctica, la decisión corrige una interpretación administrativa que había dejado fuera a muchos contribuyentes y refuerza la protección de quienes invirtieron en su vivienda antes de la supresión del beneficio fiscal.
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